不動産投資とは？
不動産投資とは、賃料収入のある不動産に資金を投入して、賃料収入や不動産の売却益を得ることを目的とした投資手法です。
簡単に言うと、大家さんになって家賃をもらうということです。
入居者を確保できれば、一定の家賃収入が毎月得られるため、収益の予測が立てやすいというメリットがあります。
他の投資にない特徴としては、現物の不動産に投資をするため、不動産を担保にお金を借りて投資ができるということです。
融資を受けることにより、大きな投資が可能で資産形成のスピードが大幅にアップします。
一般的には、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
ミドルリスクとは言え、不動産には特有のリスクがあります。
空室で賃料が入ってこなかったり、滞納が起きたり、天災や火災などで建物が壊れてしまうなどのリスクです。
融資を利用することができる反面、融資利用の規模が大きすぎれば、物件を売却しただけでは撤退できない場合もあります。
正しい知識を持って時間をかけて行えば、失敗することがない不動産投資ですが、素人が何の知識も持たずに参入するのは非常に危険な投資でもあります。
不動産投資の特徴
①不動産には個別性（１つ１つ条件が違う）がある
②個別性があるため価格が分かりにくい（定価がない）
③購入時に購入者自身による調査が必要
④改修工事などによるバリューアップや運営改善による収支改善など創意工夫ができる
⑤物件によっては金融機関から融資を受けることができる
不動産投資の収益構造
不動産投資の収益はインカムゲイン（キャッシュフロー）とキャピタルゲイン（売却益）の2つがあります。
①キャッシュフロー
賃料収入－経費－借入－税金＝キャッシュフロー
②キャピタルゲイン
売却金額－経費－残債＝キャピタルゲイン
上記の2つが不動産投資の収益ですが、保有期間中には不動産の価値に対する含み益が罪上がっています。ローンが返済されるごとに不動産の持分を手に入れていくというイメージです。最終的にローン返済が終わると不動産の持分が100％となります。
不動産投資のリスク
不動産投資のリスク要因には以下の点があります。
①マーケットリスク
株式などと同じく地価は市場の動向で上下します。
不動産市場には経済動向や金融機関の融資動向が影響します。
②管理運営リスク
空室や賃料下落、滞納などの収益変動、入居者による事件、事故などあらゆる管理上のリスクがあります。
③環境・物理的リスク
土壌汚染やアスベスト、専有、越境がリスクとなります。建物の経年劣化や設備の不具合なども物理的なリスクとなります。
④災害リスク
地震・台風などによる建物の破損や地盤沈下、液状化などのリスクがあります。
⑤法的リスク
法改正などによる遵法性の変化、会計・税務制度の改正リスクがあります。
不動産投資のリスクを軽減する方法
①取得時の十分な調査
購入前に十分な調査をすることでリスクを軽減できます。
・土地
越境や土壌汚染、面積の確定などの調査ができます。
・建物
違反建築調査や専門家によるインスペクションなどの調査ができます。
・テナント
過去の滞納歴や保証会社の加入有無、問題テナントがいないか、家賃は適正であるかなどの調査ができます。
②物件タイプの適切な選定
物件タイプによってリスクを軽減できます。
「区分マンション」「戸建て」「アパート」「一棟マンション」「商業ビル」、個人で購入できる不動産はこの5つだと思います。
比較的管理の楽な区分マンションから経済動向の影響を受けやすく、空室リスクや賃料下落リスクの高い店舗・事業用のビルまで個人が購入できます。
自分のリスク許容度や専門性に合わせて物件タイプを限定することでリスクを軽減できます。
③分散化
投資する地域・用途・規模などを分散することでリスクを軽減できます。
④保険加入
火災保険や地震保険、孤独死に対応する保険もあります。
いつどこで起きるか予測がつかない事故や災害に備えるためには損害保険は少ない負担で大きな安心を得ることができる合理的な手段といえます。
⑤適正な管理運営
管理のクオリティが落ちる（清掃が行き届かないなど）とテナントの満足度が下がり退去が発生します。さらに管理のクオリティの低い物件は新規の入居者からも敬遠されやすくなり、収益が悪化します。
⑥計画的な修繕の実施
建物は経年とともに機能が劣化します。建物の機能を維持し、長持ちさせるためには計画的な修繕が必要です。建物が劣化したままでは市場性、競争力を失います。
⑦融資面での工夫
不動産投資を全額自己資金で行うことは少なく金融機関からの借入を利用することが一般的です。低金利の金融機関や長期間の融資を受けられる金融機関を開拓することはリスク軽減につながります。