原状回復ガイドラインは賃貸住宅の退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月に改訂を行っています。
2020年4月1日に施行された改正民法では、「賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷について、原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されました。
原状回復の基本的な考え方
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反※、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しました。
※一般的・客観的に要求される程度の注意を払う義務のこと
復旧のための費用は賃借人負担とし、経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしました。
原状回復の対象となるのは、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反などによって起きた損耗で、原状回復＝借りた時と同じ状態に戻すことではないのです。
Ａ：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの
（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く損耗等が発生、または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務がある。
建物や設備の経年変化は家賃に含まれる
上記のＢやＡ（＋Ｂ）の場合、賃借人に原状回復義務があるとしていますが、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っています。
通常の使用による損耗分は賃料に含まれますので、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。
耐用年数6年 － クロス・カーペット・クッションフロア・エアコンなど
耐用年数8年 － 書棚・タンス等の家具（金属製でないもの）
耐用年数15年 － 便器・洗面台等の給排水・衛生設備・金属製の器具
建物の耐用年数が適用－ ユニットバス・浴槽・フローリング全体の張り替えなど
敷金トラブルを防ぐための対策
退去時の原状回復は話し合いで費用負担が決められます。
話し合いがスムーズに進むためには、客観的なデータが必要となります。
入居時及び退去時には、損耗・毀損の有無や状況をチェックするリストを作成し、当事者が立会いのうえ、十分に確認することが必要です。
現地で写真を撮り通常損耗にあたるものと、入居者の故意過失にあたるものを確認してから適切な精算をしましょう。
民法改正で賃貸住宅の契約ルールはより明確に
民法が改正され、2020年4月1日から賃貸借契約に関するルールが変わりました。
改正後の民法では、今までのガイドラインが明文化され賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと，しかし，通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。
敷金については賃貸借契約が終了して賃借物（部屋)が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額から原状回復工事に要した費用のうち賃借人負担分を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
投稿者プロフィール
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不動産業務歴20年のファイナンシャルプランナー（AFP）
宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・住宅ローンアドバイザー・2級DCプランナー（企業年金総合プランナー）
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