不動産投資の基本

不動産投資を始める前に、まずは基本をしっかり押さえることが大切です。本記事では、不動産投資の基礎知識から、物件選びや運用方法まで、初心者でもわかりやすいように解説します。

不動産投資とは？

不動産投資とは家賃収入や不動産の売却益を得ることを目的とした投資手法です。

入居者を確保できれば、安定した家賃収入が毎月得られるため、収益の予測が立てやすいというメリットがあります。

他の投資にない特徴としては不動産を担保にお金を借りて投資ができるということです。融資を受けることにより、大きな金額の投資が可能で資産形成のスピードが大幅にアップします。

ただし、空室や滞納、天災や火災などのリスクがあります。

融資を利用することができる反面、融資利用の規模が大きすぎれば、物件を売却しただけでは撤退できない場合があります。

正しい知識を持って時間をかけて行えば、失敗することは少ない不動産投資ですが、素人が何の知識も持たずに参入するのは非常に危険な投資です。正しい知識を身につけてから始めましょう。

不動産投資の5つの特徴

1. 不動産は1つ1つ条件が違うので、価格がわかりにくい
2. 購入前に自分で調査が必要
3. 改修や運営改善で収支改善が期待できる
4. 融資を利用できる
5. 空室リスクや災害リスクがある

不動産投資の収益構造

不動産投資の収益はインカムゲイン（キャッシュフロー）とキャピタルゲイン（売却益）の2つがあります。

①キャッシュフロー

賃料収入－経費－借入－税金＝キャッシュフロー

②キャピタルゲイン

売却金額－経費－残債＝キャピタルゲイン

上記の2つが不動産投資の収益ですが、保有期間中はローンが返済されるごとに不動産の持分を手に入れていくというイメージ（図②）で、ローン返済が終わると不動産の持分が100％となります。

最終的に不動産を売却したときの売却益と累積のキャッシュフローが不動産投資の収益となります。（図③）

不動産投資のリスク

不動産投資のリスクは、以下の5つに分けられます。

①マーケットリスク
地価や金利などの市場動向によるリスクです。

②管理運営リスク
空室や家賃滞納、入居者トラブルなどのリスクです。

③環境・物理的リスク
土壌汚染や建物の老朽化などのリスクです。

④災害リスク
地震や火災などの自然災害によるリスクです。

⑤法的リスク
法改正や税制改正などのリスクです。

不動産投資のリスクを軽減する方法

不動産投資には、空室や賃料下落、災害などのリスクが伴います。これらのリスクを軽減するためには、以下の7つの方法があります。

①取得時の十分な調査
購入前に、土地や建物、テナントの調査を徹底することで、リスクを軽減できます。

②物件タイプの適切な選定
自分のリスク許容度や専門性に合わせて、物件タイプを限定することで、リスクを軽減できます。

③分散化
投資する地域・用途・規模などを分散することで、リスクを軽減できます。

④保険加入
火災保険や地震保険などの保険に加入することで、リスクに備えることができます。

⑤適正な管理運営
入居者の満足度を高め、退去を防ぐことで、リスクを軽減できます。

⑥計画的な修繕
建物の老朽化を防ぐことで、リスクを軽減できます。

⑦融資面での工夫
低金利の金融機関や長期間の融資を受けることで、リスクを軽減できます。

不動産投資を始める前に知っておきたいポイント

不動産投資を始める前に、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

①不動産投資の基礎知識を理解する
不動産投資の種類や収益構造、リスクなどの基礎知識を理解しておきましょう。

②物件選びのポイントを押さえる
空室リスクや賃料下落リスクを抑えるため、物件選びのポイントを押さえましょう。

③リスクを軽減する方法を知る
不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。リスクを軽減するための方法を知っておくことも大切です。

不動産投資は、正しい知識と対策をもって取り組むことで、大きなリターンを得られる可能性があります。まずは基礎知識を学び、物件選びやリスク対策をしっかりと考えた上で、不動産投資を始めましょう。

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